Locatiekeuze voor uw magazijn in Vlaanderen: E17-as of Albertkanaal?

Als logistiek directeur in Vlaanderen staat u voor een van de meest kapitaalintensieve en strategische beslissingen: de locatie van een nieuw distributiecentrum. De reflex is vaak om de kaart te openen en te kijken naar de grote, vertrouwde assen: de E17 tussen Antwerpen en Gent, of de economische levensader van het Albertkanaal. Deze locaties zijn populair omwille van hun uitstekende wegverbindingen, een factor die decennialang de belangrijkste overweging was. De logistieke markt bevindt zich echter in een uitdagende context. Na een periode van hoogconjunctuur, is er volgens een recent rapport van JLL een daling van 27% in de industriële ingebruikname in 2024 vastgesteld, wat wijst op een markt die voorzichtiger en selectiever wordt.

De klassieke benadering, die enkel focust op nabijheid van snelwegen en de laagste grondprijs, is niet langer voldoende. Vandaag wordt de waarde en de efficiëntie van een logistieke site bepaald door een complex samenspel van factoren. Denk aan de nijpende krapte op de arbeidsmarkt, de stijgende maatschappelijke druk om te verduurzamen, en de bijna dagelijkse realiteit van files die uw operationele planning onder druk zetten. De vraag is dus niet langer: “Ligt het aan de E17 of het Albertkanaal?”. De strategische vraag voor de toekomst is: “Hoe bouw ik een veerkrachtig logistiek ecosysteem dat de schokken van morgen kan opvangen?”.

Dit artikel gaat verder dan de traditionele locatieanalyse. We bekijken de locatiekeuze door een toekomstgerichte bril, waarbij we factoren als multimodaliteit, personeelsbeschikbaarheid, automatisering, vergunningstrajecten en duurzaamheid analyseren. Het doel is u als beslisser de inzichten te bieden om niet alleen een locatie voor vandaag te kiezen, maar een strategische en waardevaste investering voor de komende decennia te doen. We zullen de verborgen kosten en opportuniteiten blootleggen die schuilgaan achter de ogenschijnlijk eenvoudige keuze tussen de grote logistieke hotspots.

Dit diepgaande overzicht biedt een strategisch kompas voor uw locatiebeslissing. De volgende secties ontleden de cruciale factoren die de waarde en operationele efficiëntie van uw toekomstige magazijn in Vlaanderen zullen bepalen.

Waarom een magazijn met spooraansluiting of waterkant meer waard is voor de toekomst

Decennialang was de waarde van een magazijn direct gelinkt aan de afstand tot de dichtstbijzijnde snelwegoprit. Vandaag de dag is die focus aan het verschuiven naar een bredere visie op connectiviteit. Een locatie met directe toegang tot het spoor of een binnenvaartkade is niet langer een ‘nice-to-have’, maar een strategische noodzaak voor een toekomstvaste investering. Deze multimodale toegang biedt een ingebouwde verzekering tegen de toenemende congestie op de weg, stijgende brandstofprijzen en strengere emissienormen. Het stelt uw bedrijf in staat om flexibel te schakelen tussen transportmodi en zo de operationele continuïteit te garanderen.

De voordelen van de modal shift zijn significant. Een standaard binnenschip kan een lading vervoeren die equivalent is aan 120 vrachtwagens, terwijl de grootste duwcombinaties zelfs tot 660 vrachtwagens van de weg kunnen halen. Volgens Port of Antwerp-Bruges stoot een binnenschip per ton/kilometer gemiddeld 60% minder CO2 uit dan een vrachtwagen. Deze cijfers tonen aan dat investeren in een water- of spoorgebonden locatie niet alleen een ecologische keuze is, maar ook een economische. Het verlaagt de afhankelijkheid van het steeds duurdere en onvoorspelbare wegtransport.

Voor een logistiek directeur vertaalt dit zich in een hogere vastgoedwaarde op lange termijn. Een magazijn dat enkel via de weg bereikbaar is, riskeert op termijn een ‘stranded asset’ te worden. Huurders en investeerders zullen in de toekomst een premie betalen voor locaties die een veerkrachtig ecosysteem bieden, waarin goederenstromen via verschillende kanalen kunnen worden aangevoerd en gedistribueerd. De keuze voor een multimodale site is dus geen kostenpost, maar een investering in de concurrentiekracht en de marktwaarde van uw logistiek patrimonium.

Logistieke hotspots en de strijd om magazijniers: waar vindt u nog personeel?

De meest strategische locatie is waardeloos zonder de mensen om het distributiecentrum te laten draaien. De “war for talent” in de logistiek is intenser dan ooit, en de beschikbaarheid van gekwalificeerd personeel is een van de meest kritische factoren geworden bij de locatiekeuze. De traditionele logistieke hotspots, zoals de regio’s rond Antwerpen, Gent en Brussel, kampen met een extreme krapte op de arbeidsmarkt. Dit drijft niet alleen de loonkosten op, maar zorgt ook voor operationele risico’s door een hoog personeelsverloop en moeilijk in te vullen vacatures.

Een slimme locatiestrategie kijkt daarom verder dan de grenzen van de bekende hotspots. Het vereist een diepgaande analyse van de lokale arbeidsmarkten. Waar bevinden zich nog verborgen pockets van beschikbaar talent? Regio’s zoals Limburg of West-Vlaanderen, of locaties nabij de grens met Noord-Frankrijk of Nederland, kunnen verrassende opportuniteiten bieden. Het is cruciaal om niet alleen naar de kwantiteit te kijken, maar ook naar de kwaliteit en de stabiliteit van het lokale arbeidspotentieel. De aanwezigheid van logistieke opleidingscentra en een goede bereikbaarheid met het openbaar vervoer zijn hierbij belangrijke indicatoren.

Voor een logistiek directeur betekent dit dat de personeelsfactor al in de vroegste fase van de locatieanalyse moet worden geïntegreerd. Het ontwikkelen van een proactieve wervingsstrategie is essentieel voor succes. Hier zijn enkele concrete strategieën:

• Analyseer de arbeidsmarktspanning per Vlaams arrondissement via de meest recente data van de VDAB om oververhitte regio’s te vermijden.
• Prioriteer locaties met een goede aansluiting op het openbaar vervoer en overweeg het aanbieden van oplossingen zoals deelfietsen bij nabijgelegen stations.
• Bouw actieve partnerschappen op met lokale opleidingscentra (bv. VIL, Syntra, hogescholen) om een continue instroom van talent te verzekeren.
• Identificeer nabijgelegen woonkernen met een verborgen arbeidspotentieel en ontwikkel gerichte wervingscampagnes.
• Verken het potentieel van grensarbeid door specifieke campagnes op te zetten voor werknemers uit Noord-Frankrijk en Nederland, afhankelijk van de locatie.

Robotisering in bestaande magazijnen: is uw vloer en dakhoogte geschikt?

Automatisering en robotisering zijn niet langer toekomstmuziek, maar een concrete oplossing voor de stijgende loonkosten en personeelsschaarste. Echter, niet elk magazijn is zomaar geschikt voor de implementatie van systemen zoals AGV’s (Automated Guided Vehicles), AutoStore of shuttles. De keuze voor een bepaalde automatiseringstechnologie heeft strikte bouwkundige vereisten, die een cruciale rol spelen in de locatie- en gebouwkeuze. Het negeren van deze technische specificaties in een vroege fase kan leiden tot zeer kostbare aanpassingen achteraf, of zelfs de onmogelijkheid om de gewenste technologie te implementeren.

Drie factoren zijn hierbij van primordiaal belang: de vloerdraagkracht, de vrije hoogte en de vloervlakheid. Een standaard magazijnvloer is vaak niet berekend op de geconcentreerde lasten van een AutoStore-systeem, dat een aanzienlijk hogere vloerdraagkracht vereist dan traditionele rekken. De vrije hoogte bepaalt dan weer de efficiëntie van shuttle-systemen, die hun voordeel pas echt halen bij hoogbouwmagazijnen. Ten slotte is de vloervlakheid, vaak uitgedrukt in een DIN-norm, absoluut cruciaal voor de feilloze werking van AGV’s, die bij de minste oneffenheid storingen kunnen vertonen.

Voor een logistiek directeur is het dus van essentieel belang om bij de selectie van een bestaand pand of het ontwerp van een nieuwbouwproject de automatiseringsambities op lange termijn mee te nemen. Een gebouw dat vandaag goedkoop lijkt, maar niet voldoet aan de specificaties voor toekomstige robotisering, kan op termijn een zeer dure vergissing blijken. Hieronder vindt u een overzicht van de typische vereisten voor verschillende systemen.

Deze tabel, gebaseerd op industriestandaarden, geeft een indicatie van de technische specificaties waaraan een magazijn moet voldoen voor de implementatie van courante automatiseringssystemen, een inzicht dat volgens analyses zoals die van Warehouse Totaal essentieel is.

Hoe lang duurt het om een vergunning te krijgen voor een nieuw logistiek park?

De tijd die nodig is om een omgevingsvergunning te verkrijgen, is een van de grootste onzekerheden en potentiële vertragingsfactoren bij de ontwikkeling van een nieuw logistiek project in Vlaanderen. De doorlooptijd kan sterk variëren, van enkele maanden tot in sommige gevallen meerdere jaren, afhankelijk van de complexiteit van het dossier, de locatie en de mate van maatschappelijk verzet. Als logistiek directeur is het essentieel om een realistisch beeld te hebben van deze termijnen en een strategie te ontwikkelen om het proces te versnellen en risico’s te beperken.

Factoren die het vergunningstraject beïnvloeden zijn onder meer de locatie (greenfield vs. brownfield), de impact op de mobiliteit en het milieu, en de communicatie met omwonenden. Projecten op ‘brownfields’ (bestaande, vaak vervuilde industrieterreinen) krijgen doorgaans de voorkeur boven ‘greenfields’ (onbebouwde grond), in lijn met de Vlaamse Bouwshift. De case van het Yusen Logistics magazijn voor GSK in Gembloux, een project van 40.500 m² langs de E42, illustreert een relatief vlot traject. De bouw startte in 2022 met een geplande oplevering in Q1 2024, wat aantoont dat een strategische locatie in een bestaande industriezone en nabij een snelweg het proces kan stroomlijnen.

Het proactief managen van het vergunningsproces is cruciaal. Wachten op bezwaren is een reactieve en risicovolle strategie. Een succesvol traject begint met een grondige voorbereiding en transparante communicatie. Het anticiperen op mogelijke knelpunten, zoals wateroverlastrisico’s (de ‘watertoets’) of weerstand van de buurt (het NIMBY-effect: Not In My Back Yard), kan maanden vertraging voorkomen.

Zonnepanelen op logistieke daken: verplichting of opportuniteit voor de eigenaar?

De enorme, platte daken van logistieke gebouwen vertegenwoordigen een gigantisch onbenut potentieel voor de productie van hernieuwbare energie. Wat vroeger een vrijblijvende optie was, evolueert snel naar een wettelijke verplichting en, belangrijker nog, een aanzienlijke economische opportuniteit. Vanaf 2025 moeten eigenaars van grote daken in Vlaanderen verplicht een minimumaantal zonnepanelen installeren. Voor een logistiek directeur is de vraag niet langer ‘of’, maar ‘hoe’ deze verplichting kan worden omgezet in een strategisch voordeel.

De opportuniteit ligt in de creatie van een nieuwe inkomstenstroom en een aanzienlijke verlaging van de operationele kosten. De geproduceerde energie kan worden gebruikt voor de eigen operaties (koeling, verlichting, laadpalen voor elektrische voertuigen), wat de afhankelijkheid van het volatiele elektriciteitsnet verlaagt. Overtollige stroom kan worden verkocht, wat een direct financieel rendement oplevert. Bovendien verhoogt een duurzaam energieprofiel de aantrekkelijkheid en dus de verhuurbaarheid van het vastgoed. Huurders zijn steeds vaker op zoek naar gebouwen met een lage ecologische voetafdruk en lage energiekosten.

De case van het nieuwe Yusen Logistics magazijn in Gembloux, dat voldoet aan de strenge BREEAM Excellent-norm, is hier een perfect voorbeeld van. Door van bij het ontwerp te investeren in een geavanceerde energiestrategie, inclusief zonnepanelen, wordt de waarde van het vastgoed significant verhoogd. Dit toont aan dat duurzaamheid en rendabiliteit hand in hand gaan. De investering in zonnepanelen is niet langer een kost, maar een rendabele investering in de toekomstwaarde en de operationele efficiëntie van het gebouw, een trend die de hele vastgoedmarkt beïnvloedt.

Containers ophalen ’s nachts: hoe vermijdt u de dagfiles op de Antwerpse ring?

De Antwerpse ring is het kloppend hart, maar ook de meest verstopte ader van de Vlaamse logistiek. De dagelijkse files zorgen voor onvoorspelbare transittijden, hogere brandstofkosten en gefrustreerde chauffeurs. Voor bedrijven die afhankelijk zijn van de containerstromen van en naar de Haven van Antwerpen, is het vinden van een oplossing voor deze congestie een topprioriteit. Een van de meest effectieve, maar nog onderbenutte strategieën is het verschuiven van transportactiviteiten naar de nacht.

’s Nachts rijden biedt duidelijke voordelen: de wegen zijn vrij, de transittijden zijn korter en vooral voorspelbaarder. Dit zorgt voor een efficiëntere planning van zowel vrachtwagens als personeel. Bovendien moedigen de containerterminals in de haven het gebruik van nachtslots actief aan om de druk overdag te verlichten. Dit vereist echter een aanpassing van de operationele processen en een goede digitale integratie met de havenplatformen.

De overstap naar nachtlogistiek is geen eenvoudige knop die men omdraait. Het vergt een strategische planning en het gebruik van de juiste digitale tools. Het implementeren van systemen zoals Certified Pick-up, waarbij de vrijgave van een container volledig digitaal gebeurt, is essentieel om wachttijden aan de terminalpoorten tot een minimum te beperken. Een succesvolle nachtoperatie begint met een vlekkeloze digitale voorbereiding.

• Registreer uw bedrijf en uw transportpartners op het NxtPort-platform om toegang te krijgen tot essentiële data en applicaties voor de Antwerpse havengemeenschap.
• Maak gebruik van de APICS Barge applicatie om nachtslots te boeken voor het laden en lossen van containers via de binnenvaart.
• Implementeer het Certified Pick-up (CPu) proces om de administratieve afhandeling te digitaliseren en de fysieke doorlooptijd van uw vrachtwagens aan de terminals drastisch te verkorten.
• Houd bij de routeplanning rekening met de lage-emissiezones (LEZ) in en rond Antwerpen, die ook ’s nachts van kracht zijn.
• Anticipeer op de langdurige werken aan de Oosterweelverbinding door nu al alternatieve routes en transportmodi te onderzoeken om uw operationele continuïteit te waarborgen.

Vanaf welke afstand is het spoor of het schip goedkoper dan de vrachtwagen?

De beslissing om over te stappen van wegtransport naar spoor of binnenvaart is vaak een financiële. Hoewel de ecologische voordelen duidelijk zijn, moet de business case kloppen. De hamvraag voor elke logistiek directeur is: vanaf welk break-even point wordt een alternatieve transportmodus kostenefficiënter dan de vrachtwagen? Het antwoord is niet eenduidig en hangt af van volume, frequentie en afstand, maar er zijn duidelijke vuistregels.

Wegtransport blijft onverslaanbaar voor korte afstanden en flexibele, just-in-time leveringen. Echter, de kosten per ton/kilometer stijgen significant bij langere trajecten. De binnenvaart wordt doorgaans competitief voor stabiele goederenstromen over afstanden vanaf 150 kilometer. Voor het spoor ligt dit kantelpunt vaak nog verder, rond de 300 kilometer, vooral voor internationale corridors. Deze afstanden omvatten de totale transportketen, inclusief het voor- en natransport per vrachtwagen van en naar de terminal of kade.

Een analyse van de transportmodi in België toont aan dat, hoewel de weg nog domineert, de binnenvaart en het spoor aanzienlijke voordelen bieden op het vlak van CO2-reductie. Deze data, vaak aangehaald door organisaties zoals MVO Vlaanderen, onderstrepen het potentieel voor een modal shift.

Vrachtvervoer van de weg naar het water: hoe begint u met binnenvaart in België?

De overstap maken van de vertrouwde vrachtwagen naar de binnenvaart, de zogenaamde modal shift, kan voor veel bedrijven een intimiderende stap lijken. Het vereist een andere manier van plannen en een aanpassing van de logistieke keten. Toch is de drempel lager dan vaak wordt gedacht, zeker in een waterrijk land als België. De sleutel tot een succesvolle transitie ligt in een goede voorbereiding en het vinden van de juiste partners. De binnenvaartsector in België is goed georganiseerd en biedt tal van diensten om verladers te begeleiden.

De eerste stap is het inwinnen van informatie. Organisaties zoals De Vlaamse Waterweg nv bieden gedetailleerd advies over de beschikbare vaarwegen, kadefaciliteiten en potentiële locaties voor watergebonden activiteiten. Vervolgens is het cruciaal om een betrouwbare binnenvaartoperator te vinden. Koepelorganisaties zoals Koepel Binnenvaart Vlaanderen of gespecialiseerde bevrachtingskantoren kunnen u in contact brengen met de juiste partijen voor uw specifieke goederenstroom. Volgens Koepel Binnenvaart Vlaanderen werd er recent maar liefst 4,3 miljard tonkilometer via de binnenvaart vervoerd, wat de schaal en professionaliteit van de sector aantoont.

Het is raadzaam om niet meteen de volledige stroom om te gooien, maar te starten met een pilootproject. Selecteer een specifieke, stabiele goederenstroom om de processen, volumes en frequenties te testen. Het is ook belangrijk om te voorzien in voldoende buffercapaciteit aan de kade om de soms iets lagere flexibiliteit van de binnenvaart ten opzichte van de vrachtwagen op te vangen. Verschillende subsidies, onder meer via het Vlaams Instituut voor de Logistiek (VIL), zijn beschikbaar om bedrijven financieel te ondersteunen bij hun eerste stappen in de modal shift.

• Stap 1: Informatie inwinnen: Contacteer De Vlaamse Waterweg nv voor een overzicht van vaarwegen, kades en watergebonden industrieterreinen.
• Stap 2: Partner zoeken: Vind een geschikte binnenvaartoperator of bevrachter via sectororganisaties zoals Koepel Binnenvaart Vlaanderen.
• Stap 3: Subsidies aanvragen: Onderzoek de mogelijkheden voor financiële ondersteuning voor modal shift projecten via het VIL.
• Stap 4: Buffer inplannen: Voorzie voldoende opslagcapaciteit aan de laad- en loskade om flexibiliteit in uw supply chain te behouden.
• Stap 5: Pilootproject starten: Begin met een afgebakend proefproject om de operationele en financiële haalbaarheid te testen alvorens op te schalen.

Om deze inzichten toe te passen op uw specifieke project, is de volgende stap een grondige en gepersonaliseerde locatieanalyse. Evalueer nu de opties die uw logistieke keten niet alleen efficiënt, maar ook veerkrachtig en toekomstbestendig maken.